Esta cuestión se da de forma harto frecuente. Cuando cualquier persona acude a una entidad financiera para solicitar la hipoteca sobre aquella vivienda que acaba de adquirir, o desea recurrir a dicho mecanismo crediticio sobre la vivienda de su propiedad, se produce una cierta confusión cuando se le impone la contratación de una determinada póliza de seguro sobre el inmueble que se desea hipotecar.
En el supuesto de tratarse de una vivienda de nueva construcción, normalmente se recurre a la subrogación de la hipoteca del promotor. Es decir, el adquirente de la vivienda asume la hipoteca que tenía el promotor y continúa el vínculo que existía entre la entidad bancaria y el nuevo propietario. Se le endosa un determinado seguro, normalmente el denominado “combinado del hogar”, y ya queda solventado el problema de la garantía aseguradora sobre el inmueble hipotecado.
Hasta aquí, todo parece aceptable, aunque debemos repudiar la estrategia de las entidades bancarias al imponer contratos de seguros a su clientela, método expresamente prohibido por la actual Ley de Mediación en Seguros y Reaseguros Privados.
Todo empieza a complicarse cuando con posterioridad debe contratarse el seguro comunitario sobre el edificio. Se trata del “combinado de comunidades”, que suelen tener vigentes la mayoría de edificios de viviendas de nuestro país. Esta nueva situación ya conlleva una duplicidad de coberturas y un sobre seguro innecesario, con el consiguiente exceso de primas inútiles que no van a aplicarse en caso de siniestro. Esta situación de duplicidad de seguros sobre un mismo riesgo se conoce en el lenguaje asegurador como “concurrencia de seguros”.
Y en último término, el propietario de cualquier vivienda debe asegurar su contenido, formado por el mobiliario y ajuar que se encuentra en su interior. Este seguro se complementará con los dos anteriores, complicando más, si cabe, la cuestión.
Por tanto, sin quererlo, resulta que estamos manteniendo en vigor tres pólizas sobre un mismo riesgo. ¿Cómo hacer que sea más racional el problema de asegurar mi vivienda, si tengo una hipoteca sobre ella?
Veamos, en primer lugar parece más razonable mantener en vigor el seguro contratado por la comunidad de propietarios, es más reducido su coste y las coberturas suelen ser similares a los seguros que puedan contratarse particularmente. Este seguro comunitario, además, sirve de eficaz garantía hipotecaria ante la entidad financiera, que no puede oponerse a la cobertura que se ofrece por este medio. Recordemos que las entidades bancarias no pueden imponer ningún contrato de seguro a sus clientes.
Y como complemento al seguro comunitario, y ya de forma individual, el propietario deberá contratar su seguro privativo para el contenido de su vivienda. Es aconsejable incluir un pequeño capital de continente (paredes) en la modalidad de “primer riesgo”, por la que se asegura el 100% del siniestro hasta una cifra determinada, sin tener en cuenta el valor real de la totalidad del continente. Todo ello para evitar vacíos de cobertura en caso de conflicto con la póliza de seguro comunitario.
Así pues, tenemos el problema resuelto con las dos pólizas, la comunitaria y la privativa sobre el contenido, y deberemos renunciar al seguro impuesto por la entidad financiera, lo que comportará una más que significativa reducción en los costes del seguro sobre la vivienda. Al tiempo que racionalizamos las coberturas de las mismas, evitando el sobre seguro y la concurrencia de pólizas, que sólo van a provocar complicaciones en caso de siniestro.
El razonamiento es similar en el caso de tratarse de viviendas de segunda mano. En este caso lo lógico es que ya exista un seguro comunitario sobre la finca, sobre el cual podremos solicitar la cláusula de beneficiario correspondiente a favor de la entidad financiera. En cuanto al contenido deberemos complementar la póliza comunitaria con el seguro privativo sobre el contenido, como en el caso de las viviendas nuevas.
Hasta aquí, todo parece aceptable, aunque debemos repudiar la estrategia de las entidades bancarias al imponer contratos de seguros a su clientela, método expresamente prohibido por la actual Ley de Mediación en Seguros y Reaseguros Privados.
Todo empieza a complicarse cuando con posterioridad debe contratarse el seguro comunitario sobre el edificio. Se trata del “combinado de comunidades”, que suelen tener vigentes la mayoría de edificios de viviendas de nuestro país. Esta nueva situación ya conlleva una duplicidad de coberturas y un sobre seguro innecesario, con el consiguiente exceso de primas inútiles que no van a aplicarse en caso de siniestro. Esta situación de duplicidad de seguros sobre un mismo riesgo se conoce en el lenguaje asegurador como “concurrencia de seguros”.
Y en último término, el propietario de cualquier vivienda debe asegurar su contenido, formado por el mobiliario y ajuar que se encuentra en su interior. Este seguro se complementará con los dos anteriores, complicando más, si cabe, la cuestión.
Por tanto, sin quererlo, resulta que estamos manteniendo en vigor tres pólizas sobre un mismo riesgo. ¿Cómo hacer que sea más racional el problema de asegurar mi vivienda, si tengo una hipoteca sobre ella?
Veamos, en primer lugar parece más razonable mantener en vigor el seguro contratado por la comunidad de propietarios, es más reducido su coste y las coberturas suelen ser similares a los seguros que puedan contratarse particularmente. Este seguro comunitario, además, sirve de eficaz garantía hipotecaria ante la entidad financiera, que no puede oponerse a la cobertura que se ofrece por este medio. Recordemos que las entidades bancarias no pueden imponer ningún contrato de seguro a sus clientes.
Y como complemento al seguro comunitario, y ya de forma individual, el propietario deberá contratar su seguro privativo para el contenido de su vivienda. Es aconsejable incluir un pequeño capital de continente (paredes) en la modalidad de “primer riesgo”, por la que se asegura el 100% del siniestro hasta una cifra determinada, sin tener en cuenta el valor real de la totalidad del continente. Todo ello para evitar vacíos de cobertura en caso de conflicto con la póliza de seguro comunitario.
Así pues, tenemos el problema resuelto con las dos pólizas, la comunitaria y la privativa sobre el contenido, y deberemos renunciar al seguro impuesto por la entidad financiera, lo que comportará una más que significativa reducción en los costes del seguro sobre la vivienda. Al tiempo que racionalizamos las coberturas de las mismas, evitando el sobre seguro y la concurrencia de pólizas, que sólo van a provocar complicaciones en caso de siniestro.
El razonamiento es similar en el caso de tratarse de viviendas de segunda mano. En este caso lo lógico es que ya exista un seguro comunitario sobre la finca, sobre el cual podremos solicitar la cláusula de beneficiario correspondiente a favor de la entidad financiera. En cuanto al contenido deberemos complementar la póliza comunitaria con el seguro privativo sobre el contenido, como en el caso de las viviendas nuevas.
